Necessario chiedere il codice fiscale per eseguire gli adempimenti previsti
Premessa – Per poter usufruire della detrazione per i lavori di ristrutturazione delle parti comuni, i condomini che non
hanno nominato un amministratore (non avendone l'obbligo) devono obbligatoriamente richiedere il codice fiscale ed
eseguire tutti gli adempimenti previsti a nome del condominio stesso.
Detrazione ristrutturazione - Se gli interventi sono eseguiti su parti comuni condominiali, gli adempimenti
necessari per beneficiare della detrazione del 36%-50% sono generalmente eseguiti dall’amministratore di
condominio. Il Provvedimento del 2/11/2011 del Direttore dell’Agenzia delle Entrate, ai fini della conservazione della
documentazione precisa che è necessaria la: “Delibera assembleare di approvazione dell’esecuzione dei lavori, per gli
interventi riguardanti parti comuni di edifici residenziali, e tabella millesimale di ripartizione delle spese”.
Assenza condominio - Si può presentare però la situazione di assenza di un obbligo giuridico di costituzione del
condominio e relative tabelle millesimali. In tale caso sorge il dubbio se i comproprietari possano suddividere la spesa
sulla base di un rendiconto che tenga conto degli importi effettivamente pagati o se sia necessario ripartire in parti
uguali la spesa. Inoltre non è chiaro se tutti i comproprietari possano bonificare la spesa all’impresa sulla base delle
singole fatture emesse, in quanto non sussiste il soggetto giuridico “condominio” cui fatturare.
Nascita condominio - Al riguardo si fa presente che secondo consolidata giurisprudenza, la nascita del condominio si
determina automaticamente “senza che sia necessaria deliberazione alcuna, nel momento in cui più soggetti
costruiscano su un suolo comune, ovvero quando l’unico proprietario di un edificio ne ceda a terzi piani o porzioni di
piano in proprietà esclusiva, realizzando l’oggettiva condizione del frazionamento” (risoluzione n. 45/E del 2008).
Codice fiscale - Il condominio, per effetto dell’art. 21, comma 11, lettera a), n. 1), della Legge n. 449/1997, ha
assunto la qualifica di sostituto d’imposta, tenuto a effettuare la ritenuta di acconto ogni qualvolta corrisponda
compensi in denaro o in natura, pertanto è necessario che lo stesso sia provvisto di codice fiscale, indipendentemente
dalla circostanza che non sia necessario, ai sensi dell’art. 1129 codice civile, nominare un amministratore (circolare n.
204/E del 6 novembre 2000).
Condominio minimo - In presenza di un “condominio minimo”, edificio composto da un numero non superiore a otto
condomini (prima delle modifiche apportate dalla Legge n. 220 del 2012 all’articolo 1129 c.c. il riferimento era a
quattro condomini), risulteranno comunque applicabili le norme civilistiche sul condominio, fatta eccezione dell’articolo
1129 e 1138 c.c. che disciplinano rispettivamente la nomina dell’amministratore (nonché l’obbligo da parte di
quest’ultimo di apertura di un apposito conto corrente intestato al condominio) e il regolamento di condominio
(necessario in caso di più di dieci condomini).
Detrazione per ristrutturazione - Ne discende che, al fine di beneficiare della detrazione per i lavori di
ristrutturazione delle parti comuni prevista dall’articolo 16-bis del TUIR, i condomini che, non avendone l'obbligo, non
abbiano nominato un amministratore, dovranno obbligatoriamente richiedere il codice fiscale ed eseguire tutti gli
adempimenti previsti dalla richiamata disposizione a nome del condominio stesso.
Pagamenti - Per quanto concerne i pagamenti, è necessario effettuare i bonifici indicando, oltre al codice fiscale del
condominio, anche quello del condomino che effettua il pagamento (circolare n. 57/E del 1998), che potrà essere
tratto indifferentemente sul conto corrente bancario ovvero postale di uno dei condomini, a tal fine delegato dagli altri,
o su conto appositamente istituito, demandando all'accordo degli interessati la definizione delle modalità interne di
regolazione del pagamento, fermo restando il principio che la detrazione può spettare soltanto in ragione delle spese
effettivamente sostenute da ciascuno e il rispetto delle altre prescrizioni stabilite dal decreto interministeriale n. 41 del
1998 e dal Provvedimento del Direttore dell'Agenzia delle Entrate del 2 novembre 2011.
Ripartizione spese - Per la ripartizione delle spese relative alla parti comuni alle unità immobiliari i condomini
dovranno concorrere alle stesse in ragione dei millesimi di proprietà o ai diversi criteri applicabili ai sensi del codice
civile (articoli 1123 e seguenti). Infine, la Circolare n. 57/E del 1998 ha chiarito che i documenti giustificativi delle
spese relative alle parti comuni dovranno essere intestati al condominio.
Autore: Redazione Fiscal Focus